Ngày 1/11, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân gửi Thủ tướng Chính phủ về kiến nghị chính sách để phát triển thị trường bất động sản ổn định và lành mạnh.
Quốc hội đã thông qua ba đạo luật liên quan tới thị trường bất động sản là: Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024. Các luật này cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành đã được chính thức có hiệu lực và đi vào triển khai thực hiện vào ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quy định trước đó.
HÌNH THÀNH TRUNG TÂM DỮ LIỆU, NHÀ NƯỚC DỄ KIỂM SOÁT CUNG CẦU
Để ba đạo luật này đi vào cuộc sống, thực sự là công cụ hữu hiệu cho phát triển thị trường bất động sản ổn định bền vững, lành mạnh góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và thực hiện các cân đối lớn của nền kinh tế, nhóm chuyên gia Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đưa ra 7 kiến nghị, trong đó, 5 trong 7 kiến nghị nhấn mạnh về tổ chức, cách vận hành của “Trung tâm giao dịch bất động sản và giao dịch quyền sử dụng đất” do Nhà nước thành lập và các sàn giao dịch bất động sản do khu vực tư nhân cung cấp.
Để minh bạch hóa thông tin và cơ sở dữ liệu về đất đai và bất động sản, nhóm chuyên gia Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng cần hoàn thiện, duy trì thường xuyên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Thiết lập hệ thống thông tin về thị trường bất động sản thống nhất từ Trung ương tới địa phương, yêu cầu các địa phương và doanh nghiệp thực hiện chế độ báo cáo nghiêm túc, tập trung, đầy đủ, kịp thời, làm cơ sở cho việc hoạch định chính sách, đồng thời góp phần công khai, minh bạch hóa thị trường bất động sản.
Cùng với đó, nâng cao chất lượng hoạt động của các tổ chức kinh doanh dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản như: các doanh nghiệp môi giới bất động sản, sàn giao dịch bất động sản theo hướng nâng cao yêu cầu về nhân sự, chuyên môn, điều kiện về cơ sở vật chất.
“Cơ quan quản lý cần ban hành sớm văn bản hướng dẫn triển khai thực hiện các điều kiện về kinh doanh dịch vụ bất động sản và đào tạo tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023”, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân lưu ý.
“Thành lập trung tâm dữ liệu về hàng hóa bất động sản, Trung tâm này sẽ do Nhà nước thành lập nhằm kiểm soát lượng cung và lượng cầu trên thị trường để có chính sách điều tiết hợp lý và kiểm soát các bất động sản giao dịch qua sàn; nghiên cứu mô hình hoạt động sàn giao dịch bất động sản theo yêu cầu đổi mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật đất đai 2024 theo hướng Trung tâm giao dịch bất động sản và giao dịch quyền sử dụng đất”.
Kiến nghị của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân.
Đẩy mạnh việc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản với mục tiêu kiểm soát và đánh giá được giao dịch, đồng thời cũng là cơ sở cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất và bất động sản, phục vụ mục tiêu xây dựng, ban hành chỉ số giá bất động sản và các chỉ số đánh giá thị trường.
ĐIỀU KIỆN, QUY CHẾ BẮT BUỘC VỚI SÀN TƯ NHÂN
Với mô hình tổ chức hệ thống của sàn giao dịch bất động sản do khu vực tư nhân cung cấp, nhóm chuyên gia cho rằng sàn giao dịch bất động sản là doanh nghiệp thực hiện một hoặc một số dịch vụ liên quan đến bất động sản như: môi giới, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản hay các dịch vụ khác về bất động sản được pháp luật quy định.
Để giúp hệ thống sàn giao dịch bất động sản của khu vực tư phát huy hiệu quả trong việc hỗ trợ minh bạch hóa thông tin thị trường, cần ban hành những quy định, thiết chế cụ thể hơn để đảm bảo sự phát triển các sàn giao dịch bất động sản và tăng cường tính minh bạch của thị trường bất động sản.
Cụ thể, một là, quy định rõ tiêu chuẩn thành lập sàn giao dịch bất động sản và tiêu chuẩn của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. Cần nâng cao trình độ chuyên môn của môi giới bất động sản.
Hai là, quản lý chặt chẽ hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; có quy định về ban hành quy chế hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản và công khai quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản để các bên tham gia giám sát và thực hiện.
Ba là, quy định rõ về trình tự và hình thức hợp đồng cấp dịch vụ bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản để các bên tuân thủ; quy định và tăng chế tài xử phạt vi phạm về chế độ báo cáo, công khai thông tin liên quan đến bất động sản được niêm yết tại các sàn giao dịch.
Bốn là, khuyến khích các đơn vị cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản áp dụng công nghệ vào hoạt động kinh doanh; áp dụng hệ thống niêm yết và giao dịch hiện đại giúp nhà đầu tư bất động sản dễ dàng tiếp cận thông tin thị trường.
“Bên cạnh những điều kiện đã có trong pháp luật hiện hành, đối với sàn giao dịch bất động sản cần có sự bổ sung thêm về: năng lực tài chính để doanh nghiệp thành lập sàn giao dịch bất động sản; điều kiện về năng lực và trình độ chuyên môn của các nhân viên làm việc tại sàn bắt buộc phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản”.
Về phía các cơ quan chức năng, nhóm chuyên gia cho rằng cần có trách nhiệm công bố công khai các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở; các thông tin về đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng; công bố công khai thông tin về các doanh nghiệp kinh doanh sàn giao dịch bất động sản đủ điều kiện… để bảo đảm tính minh bạch, ngăn chặn các hiện tượng lừa đảo, đầu cơ nâng giá bất động sản nhằm mục đích thu lợi bất chính.
Trong bản kiến nghị gửi lên lãnh đạo Chính phủ, nhóm chuyên gia của trường cũng gợi mở về cơ chế giám sát, quản lý hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản và chế độ báo cáo đối với cơ quan quản lý.
“Cần bổ sung thêm các quy định liên quan tới cơ chế kiểm soát các giao dịch được thực hiện trên sàn về: công khai giá bất động sản, trình tự và thủ tục thực hiện các giao dịch, các phí dịch vụ có liên quan… Nhờ đó có thể làm tăng tính công khai, minh bạch thông tin dự án bất động sản đưa vào giao dịch, nhất là các bất động sản hình thành trong tương lai”, nhóm chuyên gia lưu ý.
TĂNG NẶNG MỨC XỬ PHẠT
Cùng với đó, cần nâng mức xử phạt vi phạm hành chính có liên quan đến các sai phạm của các chủ thể trong mô hình sản giao dịch bất động sản.
Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng mới có hiệu lực trên thực tế là cơ sở pháp lý để xử lý hành vi vi phạm của các chủ thể có sai phạm trong hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung cũng như kinh doanh dịch vụ bất động sản nói riêng.
Tuy nhiên, theo đánh giá, nếu so sánh số tiền bị phạt với những lợi ích các chủ thể có được thông qua sai phạm thì vẫn còn là những con số chênh lệch khá lớn. Mức phạt hiện nay không đáng là bao nhiêu so với những khoản lợi ích mà chủ thể kinh doanh thu về được từ cả một dự án bất động sản, chưa kể tới trường hợp họ cố tình đẩy giá của bất động sản lên cao. Bởi vậy, không ít các chủ thể kinh doanh hiện nay đang có tâm lý “chấp nhận nộp phạt để được vi phạm”.
Do vậy, cần xem xét tăng thêm mức xử phạt vi phạm cũng như bổ sung thêm hình thức xử phạt bổ sung theo hướng kéo dài thời hạn đình chỉ hoạt động hoặc buộc chấm dứt hoạt động với những trường hợp có hành vi sai phạm nghiêm trọng.
Ngoài ra, cần xây dựng và ban hành quy định về sàn giao dịch bất động sản online (giao dịch điện tử tại các sàn giao dịch bất động sản).
Mức phạt cao nhất lên đến 200 – 250 triệu đồng đối với một trong các hành vi được quy định tại Khoản 3 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP: a) bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản nhưng không đủ điều kiện theo quy định; b) không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới.
Việc không thực hiện chế độ báo cáo theo quy định, không có quy chế hoạt động hoặc hoạt động sai quy chế bị phạt tiền ở mức thấp hơn. Ngoài ra, hình phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 06 – 09 tháng đối với hành vi quy định tại điểm a khoản 3 nêu trên.