Có một vấn đề mà rất nhiều đại biểu và người dân quan tâm, là giá nhà tại các thành phố lớn liên tục tăng cao. So với vài ba năm trước, hiện nay, giá nhà ở Hà Nội, ngay cả tại những khu vực không được đầu tư thêm gì về hạ tầng, hay những dự án chung cư đã xuống cấp, nhìn chung đều tăng theo cấp số nhân. Theo ông, đâu là nguyên nhân của thực trạng này?
Giá nhà neo cao, nhưng vẫn liên tục tăng lên một cách bất hợp lý là do ba nguyên nhân chủ yếu sau:
Thứ nhất, người dân thường quan niệm nhà đất không chỉ để ở mà còn là một kênh tích lũy tài sản, tiền bỏ vào mua nhà sẽ không mất đi mà sẽ tăng lên, do giá nhà chỉ có tăng chứ không giảm. Vì vậy, tiền tích lũy được thường dồn hết vào mua nhà, chứ không đưa vào sản xuất, kinh doanh. Càng nhiều người mua, càng khiến cầu tăng lên, dẫn đến giá bất động sản cũng tăng, từ đó lại thúc đẩy mọi người dồn tiền mua bất động sản chờ tăng giá kiếm lời, tạo nên một vòng lặp, đẩy giá nhà liên tục tăng.
Thứ hai, trong những năm qua, do vướng mắc về thủ tục pháp lý, nên hầu hết các dự án đầu tư bất động sản phải dừng lại, không thể triển khai. Nguồn cung dự án mới rất hiếm, trong khi cầu rất nhiều nên các sản phẩm đủ điều kiện bán ra được định giá cao, cứ sản phẩm ra sau lại có giá bán cao hơn các sản phẩm ra trước, dẫn đến giá trung bình trên thị trường liên tục bị đẩy lên.
Thứ ba, lợi dụng bối cảnh cầu tăng, nguồn cung khan hiếm, nhằm kiếm lời bất chính, một bộ phận môi giới đã tung tin ảo, “đầu cơ”, “thổi giá”; các nhóm, cá nhân đấu giá cố tình bỏ giá cao để đẩy giá thị trường lên; một số doanh nghiệp lớn đưa sản phẩm ra thị trường với mức giá rất cao, từ đó khiến thị trường nhà ở thiết lập một mặt bằng giá mới.
Nhiều người đang rất lo lắng bởi giá nhà ngày càng tăng cao thì cơ hội tiếp cận nhà ở của đại đa số người dân đô thị ngày càng hạn chế. Vậy, làm thế nào để kiểm soát giá bất động sản, góp phần thực hiện tốt công tác an sinh xã hội, thưa ông?
Theo tôi, trước hết, cần đẩy mạnh nguồn cung dự án mới. Mặc dù giá bất động sản cao nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn rơi vào khó khăn, do các dự án bất động sản “nghẽn” pháp lý, không triển khai được. Vì vậy, cần nhanh chóng gỡ vướng mắc về pháp lý và thủ tục để các dự án bất động sản đang bị dừng được tiếp tục triển khai, nhiều dự án mới được đưa vào đầu tư phát triển, từ đó gia tăng nguồn cung và giá cả sẽ ổn định.
Ngoài ra, để kiểm soát việc tăng giá bất hợp lý của bất động sản, cần triển khai đồng bộ 5 giải pháp.
Một là, ngăn chặn tình trạng bỏ giá cao khi đấu giá đất để đẩy giá thị trường nhằm trục lợi, rồi bỏ cọc không mua. Nhiều người cho rằng cần phải tăng tiền đặt cọc cao hơn để nếu đấu giá thành công mà không mua thì sẽ mất tiền đặt cọc nhiều, do đó sẽ không dám bỏ giá cao rồi bỏ cọc.
Tuy nhiên, theo tôi không nên tăng tỷ lệ tiền đặt cọc, vì quy định hiện hành tiền đặt cọc từ 5-20% giá khởi điểm. Giá khởi điểm thấp, nên có tăng tỷ lệ tiền đặt cọc lên cũng không bằng tiền lời nếu họ bán được các mảnh đất gần khu vực đấu giá đó với giá cao, nên họ vẫn bỏ giá cao để làm giá thị trường rồi bỏ cọc. Ngược lại, nếu tăng tiền cọc, sẽ làm hạn chế số người tham gia, mất đi tính cạnh tranh trong đấu giá.
Do vậy, một mặt cần xác định giá khởi điểm sát với giá thị trường, đồng thời cần phải đưa ra quy định “Người tham gia đấu giá phải chứng minh đủ tiền để mua nếu trúng đấu giá, bằng việc xác nhận tài khoản tiền gửi ngân hàng hoặc tài sản bảo đảm khác như nhà đất, phải cam kết nếu trúng đấu giá mà bỏ cọc sẽ bị phong tỏa các tài sản trên để xử lý”. Nếu có quy định như thế thì những người có nhu cầu mua thật sẽ dễ dàng chứng minh được và sẽ loại bỏ được những người không có nhu cầu sử dụng, tham gia đấu giá để mua đi bán lại, hoặc những người cố tình bỏ giá cao rồi bỏ cọc như vừa qua.
Hai là, để các doanh nghiệp bất động sản không lợi dụng khi thị trường khan hiếm nguồn cung, đưa ra giá bán cao một cách bất thường, cần phải thực hiện ngay Điều 31 của Luật Giá về kiểm tra các yếu tố hình thành giá khi có sự biến động giá bất thường. Việc kiểm tra các yếu tố hình thành giá sẽ không chỉ phát hiện được sự bất thường của giá bán cao để bảo vệ người tiêu dùng, ổn định thị trường, mà còn là cơ sở để thu thuế, điều tiết phần thu nhập tăng lên do giá cao bất thường.
Đồng thời, đề nghị Chính phủ quy định hàng hóa bất động sản là nhà đất của các doanh nghiệp bán ra lần đầu trên thị trường thứ cấp, thuộc đối tượng phải kê khai giá. Có kê khai và kiểm tra giá thì Chính phủ mới nắm bắt được kịp thời nguyên nhân biến động giá để có các giải pháp điều chỉnh hữu hiệu.
Ba là, để lành mạnh thị trường, hoạt động môi giới bất động sản phải chuyên nghiệp. Dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về kết quả giám sát chuyên đề “việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội từ năm 2015 đến hết năm 2023”, đã ghi: “Có cơ chế cụ thể để nâng cao hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, hiện nay chưa có quy định pháp lý để xây dựng cơ chế, quản lý hoạt động của các sàn môi giới bất động sản một cách chuyên nghiệp.
Do vậy, tôi đề nghị cần nghiên cứu thí điểm tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP. HCM cơ chế quản lý các giao dịch bất động sản chuyên nghiệp, là công cụ thực sự hữu hiệu nâng cao tính công khai, minh bạch của thị trường bất động sản.
Bốn là, giải pháp căn bản và lâu dài là cần sớm ban hành luật thuế áp mức thuế cao đối với người sử dụng nhiều nhà, nhiều đất, so với những người sử dụng ở dưới mức bình quân chung không phải chịu thuế. Đồng thời, cần áp dụng thu thuế cao đối với phần chênh lệch giá giữa hai lần mua – bán: thời gian giữa hai lần mua – bán càng ngắn thì mức thuế càng cao, thời gian càng cách xa thì mức thuế thấp dần. Đây là công cụ hữu hiệu để chống đầu cơ bất động sản. Qua đó, đưa giá bất động sản về đúng giá trị thực của thị trường.
Năm là, cần gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, đặc biệt là nhà ở xã hội cho thuê.
Trong khi nhà ở thương mại có giá rất cao, thì làm thế nào để có nhà giá rẻ cho người thu nhập thấp? Nếu tham gia xây nhà ở xã hội cho thuê là doanh nghiệp “bỏ tiền chẵn, thu tiền lẻ” mà còn phải chịu rủi ro. Hơn nữa, để làm được dự án, đòi hỏi phải có đất và phải trường vốn. Làm sao để giải quyết được các bài toán này, thưa ông?
Đối với nhà ở xã hội, đối tượng có nhu cầu thực là những người không có nhiều tiền, thu nhập chỉ đủ cho trang trải cuộc sống. Thực tế, rất nhiều người thu nhập thấp sau thời hạn 5 năm đã bán nhà ở xã hội vì cần tiền hơn cho việc trả nợ và các việc khác.
Do vậy, để người thu nhập thấp có chỗ ở ổn định, không phải lo trả nhiều tiền cho nhà ở, theo kinh nghiệm các nước trên thế giới, chủ yếu phát triển nhà ở cho thuê, với giá thuê thấp dành cho đối tượng thu nhập thấp. Người thu nhập thấp muốn có chỗ ở thì đến thuê, thậm chí thuê ở suốt đời. Khi có thu nhập cao hơn hoặc đã tích lũy được đủ tiền thì sẽ đi tìm mua nhà ở thương mại thuộc sở hữu, trả nhà thuê đó cho người thu nhập thấp khác thuê. Như thế, quỹ nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ luôn dành cho người thu nhập thấp ở.
Giá thuê nhà ở xã hội thấp, thậm chí chỉ đủ duy tu, sửa chữa, nên người ta thường ví xây nhà cho thuê là “bỏ tiền cọc, thu tiền lẻ”, do vậy, doanh nghiệp không mặn mà với phát triển loại hình nhà cho thuê. Chúng ta phải tạo dựng được các cơ chế, chính sách đủ hấp dẫn để khuyến khích, thu hút được doanh nghiệp đầu tư loại hình nhà ở này.
Việc đầu tư nhà ở cho thuê với giá thuê thấp cũng cần phải có vốn đầu tư cho vay dài hạn, với lãi suất thấp từ một nguồn quỹ riêng dành cho phát triển nhà ở xã hội. Do vậy, tôi đề nghị cần nghiên cứu hình thành quỹ phát triển nhà ở xã hội. Quỹ này được hình thành từ tiền sử dụng 20% đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thương mại; từ trái phiếu chính phủ và các nguồn khác.
Người có thu nhập thấp thường phân bố tập trung ở gần trung tâm – nơi dễ kiếm việc làm thêm, họ thường phải dành nhiều thời gian tại nơi làm việc, làm thêm ngoài giờ. Do vậy, phải ưu tiên quỹ đất ở gần khu vực trung tâm nhưng ít có lợi thế thương mại, để phát triển nhà ở chỉ dành cho người thu nhập thấp thuê, không bán những quỹ nhà ở khu vực trung tâm.
VnEconomy 04/11/2024 06:00
Nội dung bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 45-2024 phát hành ngày 04/11/2024. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:
https://postenp.phaha.vn/chi-tiet-toa-soan/tap-chi-kinh-te-viet-nam