Tại tọa đàm: “Phát triển nhà ở xã hội trong bối cảnh chính sách mới” do Báo Đại biểu Nhân dân tổ chức, chuyên gia nhận định Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội, với nhiều điểm mới đã cơ bản tháo gỡ các nút thắt, giúp khắc phục và hạn chế bất cập trong thực tiễn phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
DÀNH MỘT CHƯƠNG QUY ĐỊNH VỀ TRÌNH TỰ THỦ TỤC
Ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Phát triển nhà ở và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết hiện nay, Nghị định 100/2024/NĐ-CP có dành hẳn một chương quy định về trình tự thủ tục. Trong đó, hướng dẫn rất cụ thể các bước đầu tư dự án nhà ở xã hội, từ xây dựng, đề xuất chủ trương, phê duyệt quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư, lựa chọn chủ đầu tư… cho đến giai đoạn kết thúc.
Theo đại diện Bộ Xây dựng, trước đây, làm dự án nhà ở nói chung và dự án nhà ở xã hội nói riêng phải trải qua khoảng 32 bước. Các bước lại chịu tác động bởi nhiều luật, như: Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quy hoạch, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu…, dẫn đến tình trạng trên địa bàn cả nước không đồng bộ về pháp luật, vì mỗi địa phương triển khai bằng cách khác nhau. Cùng một chủ đầu tư mà làm ở địa phương này thì trình tự này, còn ở địa phương khác thì trình tự khác. Tuy nhiên, Nghị định 100/2024/NĐ-CP mới ban hành đã quy định rõ ràng bước nào thực hiện trước, bước nào thực hiện sau; bước nào có thể thực hiện đồng thời để rút ngắn thủ tục.
“Quy định mới sẽ đem lại hiệu quả tích cực cho việc phát triển nhà ở xã hội, giúp địa phương hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện theo quy trình thống nhất, đảm bảo minh bạch, đồng bộ với pháp luật liên quan. Mặt khác, cơ quan chức năng có thể yên tâm triển khai, thúc đẩy công việc vào thời gian tiếp”, ông Hưng đánh giá.
Cũng theo đại diện Bộ Xây dựng, Nghị định 100/2024/NĐ-CP còn giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh trong quá trình thực hiện xây dựng, lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng cần dành đủ quỹ đất phát triển nhà ở xã hội phù hợp với nhu cầu. Nghĩa là nhu cầu được xác định ngay tại chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở do cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bên cạnh đó, Nghị định 100/2024/NĐ-CP tiếp tục hướng dẫn trách nhiệm dành quỹ đất phát triển nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Cụ thể, nếu Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại không phân biệt quy mô đều phải dành quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội, thì nay, theo luật mới, không phân biệt quy mô mà căn cứ nhu cầu, điều kiện cụ thể của từng địa phương.
Ngoài ra, Nghị định quy định trong trường hợp dự án nhà ở xã hội thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư và quá trình đấu thầu có sử dụng chỉ tiêu về giá bán, thì sau này, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục thẩm định. “Chúng tôi nhận thấy thủ tục hành chính lần này được rút gọn khá nhiều về điều kiện, trình tự, thủ tục”, ông Hưng nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng chính sách nhà ở xã hội đã thay đổi khá nhiều. Các thay đổi chủ yếu hướng vào những gì đang vướng. Vì vậy, kì vọng khi “điểm nghẽn” được tháo gỡ, cơ hội để phát triển nhà ở xã hội sẽ được khơi thông, điều kiện tiếp cận dự án nhà ở xã hội cũng nhiều hơn, nhanh hơn.
TIẾP TỤC HƯỚNG DẪN CÁC QUY ĐỊNH MỚI ĐẾN ĐỊA PHƯƠNG
Theo ông Hưng, ngay sau khi hoàn thành các văn bản quy phạm pháp luật, việc đầu tiên là cần sự hướng dẫn. Do đó, Bộ Xây dựng đã tổ chức hội nghị quán triệt quy định mới bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp cho tất cả địa phương. Tuy nhiên, nhằm đảm bảo việc triển khai cụ thể, sâu sát trên quy mô lớn, Bộ Xây dựng dự kiến tiếp tục hướng dẫn đến từng địa phương vào thời gian tới.
Về phía địa phương, quy định của pháp luật có giao nhiệm vụ cho địa phương ban hành các văn phạm quy phạm pháp luật có liên quan, nhưng đến nay, một số địa phương chưa hoàn thiện. Vì vậy, bộ ngành đã có công văn đôn đốc địa phương khẩn trương hoàn thiện, làm cơ sở để địa phương, chủ đầu tư, người dân đưa chính sách vào cuộc sống.
Đánh giá về những chính sách mới, ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần Đầu tư Địa ốc Hoàng Quân, cho rằng dù chính sách có hoàn thiện cũng sẽ còn những “khoảng trống” trong triển khai thực tế.
Đơn cử, đối với việc phát triển nhà ở xã hội để cho thuê, quy định mới dù có hướng hỗ trợ cho doanh nghiệp, nhưng thực sự vẫn cần chính sách lớn hơn từ phía Chính phủ, Quốc hội mới có thể làm được. Nhất là về nguồn vốn bởi hiện nay, các doanh nghiệp đều cần vốn. Trong đó, Công ty Hoàng Quân đang phải phát triển thị trường vốn thông qua kênh chứng khoán mới làm được.
Ngoài ra, có thể thấy thể chế và chính sách đã “mở”, tạo thuận lợi cho đối tượng thụ hưởng dễ dàng tiếp cận hơn với nhà ở xã hội, nhưng tại sao trong quá trình thực hiện, họ vẫn gặp khó khăn? Về vấn đề này, ông Trương Anh Tuấn chia sẻ, qua tìm hiểu dự án của Công ty Hoàng Quân tại một địa phương cụ thể, được biết, cứ cho vay nhà ở xã hội tại chi nhánh tín dụng, thì cán bộ tín dụng thường có tâm lý sợ bị thanh tra, kiểm tra nên yêu cầu đủ thứ khiến khách hàng khó tiếp cận.
Từ thực tế trên, ông Tuấn cho rằng với lãi suất với nhà ở xã hội như hiện nay, người dân chấp nhận được, song đề nghị Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại cần tập huấn, hỗ trợ, thậm chí kiểm tra các chi nhánh để biết nguyên nhân khiến dòng vốn không đến được với người dân, qua đó kịp thời có giải pháp khắc phục.
“Dưới góc nhìn của doanh nghiệp với kinh nghiệm 10 năm làm nhà ở xã hội, chúng tôi chưa bao giờ thấy sự ủng hộ đến như vậy. Việc luật thông qua sớm và đi vào cuộc sống, đồng bộ từ nhà ở đến kinh doanh bất động sản là động lực rất lớn cho doanh nghiệp. Tuy nhiên, đề nghị trong thời gian tới, cơ quan có thẩm quyền tiếp tục lắng nghe ý kiến từ đơn vị trực tiếp thực thi để ngày càng hoàn thiện các quy định”, ông Tuấn nói.